I condomini possono far compiere lavori urgenti pagandone le relative spese, senza aspettare l’intervento di amministratore e assemblea. C’è un rimborso?
In ambito condominiale non è raro l’intervento del singolo condomino che si adopera per la realizzazione di lavori urgenti, nell’interesse dell’intero fabbricato. Gli spetta un rimborso di quanto pagato a beneficio anche degli altri condomini?
Le questioni condominiali hanno larga diffusione in Italia, come testimoniato anche dalle numerosissime cause in materia. Ecco perché è sempre conveniente sapere in anticipo come muoversi nell’ambito, per non restare alla sprovvista su argomenti di indubbio rilievo pratico.
Per esempio, in quali casi il singolo condomino ha diritto alla restituzione di quanto versato nell’interesse dell’intero fabbricato, di fatto anticipando le spese condominiali?
La domanda ha certamente ragion d’essere, se pensiamo che tutti i condomini sono obbligati a contribuire alle spese necessarie alla manutenzione, ordinaria e straordinaria, del condominio. Di seguito faremo dunque chiarezza sulla questione spese urgenti del condomino, scoprendo quando per il singolo condomino c’è rimborso.
Spese condominiali urgenti e iniziativa del singolo condomino
Ricordiamo anzitutto che la suddivisione delle spese condominiali si compie in genere in base a quanto indicato nelle tabelle millesimali. Perciò ogni condomino paga in proporzione al valore della sua proprietà.
In particolare:
- i lavori abbisognano della anteriore autorizzazione dell’assemblea esclusivamente laddove siano parte della cd. straordinaria amministrazione (ad es. ristrutturazione dell’edificio o il rifacimento della facciata);
- altrimenti, negli altri casi (ad es. una semplice sostituzione di una lampadina), l’amministratore può provvedere in modo autonomo, ovviamente addebitando i costi e le spese condominiali in base a quanto stabilito nelle tabelle millesimali. Ovvero ogni condomino paga in proporzione al valore della sua proprietà.
La legge autorizza altresì l’amministratore a compiere lavori estremamente urgenti, agendo subito senza assemblea – ma con l’unico obbligo di riferire sui lavori alla prima assemblea utile.
Ebbene, a questo punto dobbiamo ricordare che, salvo quanto diremo tra poco, le norme non vietano a priori la possibilità, per il singolo condomino, di provvedere su sua iniziativa alle riparazioni e spese urgenti – in caso di inerzia dell’amministratore o dell’assemblea.
Ciò ovviamente rientra nell’interesse di tutto il condominio. Ecco perché è opportuno chiedersi come avviene il rimborso delle spese condominiali urgenti.
Il rilievo dei casi pratici per individuare il diritto al rimborso
La regola generale vuole che il singolo condomino non può dare luogo ad alcun lavoro che influisca sul condominio, tranne i casi di autorizzazione da parte dell’assemblea dei condomini o da parte dell’amministratore.
Insomma, il singolo condomino non può attivarsi autonomamente e sostituire la sua volontà con quella dell’assemblea o quella dell’amministratore. Altrimenti, se così fosse, gli altri condomini potrebbero chiedergli i danni e il ripristino dei luoghi alle condizioni anteriore rispetto ai lavori. Ovviamente in questi casi non scatterebbe neanche il diritto al rimborso delle spese.
Attenzione però. I giudici più volte sono stati chiamati a pronunciarsi su questi temi, proprio in considerazione dei frequenti contrasti in condominio. Ebbene, la risposta della giurisprudenza è limpida:
- il singolo proprietario e condomino che ha scelto di intervenire di sua volontà e nell’interesse di tutto il condominio ha diritto alla restituzione di quanto pagato,
- ma soltanto a patto che non vi fosse altro modo di evitare un grave danno a tutto l’insieme dei condomini (spese urgenti).
D’altronde sono le norme di legge che suggeriscono tali considerazioni. Il condomino che ha scelto di gestire le parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non consegue alcun rimborso, tranne i casi di spesa urgente e non rinviabile.
Sono stati i casi pratici portati in tribunale ad evidenziare quando le spese si possono ritenere urgenti. Per es. i giudici hanno ritenuto tali i costi sopportati dal singolo condomino per far fronte ad un guasto che avrebbe comportato per i condomini di restare senza acqua per un certo numero di giorni. E’ dunque la prospettiva di un danno certo che giustifica l’intervento autonomo del condomino, e il conseguente diritto al rimborso di quanto pagato.