Scoperto l’algoritmo che permette ai proprietari di casa di far pagare troppo agli inquilini, ma presto la pacchia potrebbe finire

Un’inchiesta ha svelato perché i prezzi degli affitti fossero sempre più alti: dietro gestiva il tutto un algoritmo sofisticato per i mercati immobiliari

Negli ultimi anni è un sentimento comune: l’ansia del pagare troppo l’affitto di casa, di dare più della metà dello stipendio per avere un tetto sulla testa. Una problematica che affrontiamo in Italia, ma anche in molte altre parti dell’Occidente. Le politiche rialziste sui prezzi hanno fatto sì che la vita sia diventata troppo cara per gli stipendi medi, e il peso è percepibile e preoccupa famiglie e single per il futuro più prossimo.

Se da una parte la crescita dei prezzi ha ormai coinvolto tutti i settori, dall’altra c’è da dire che c’è stata anche tanta speculazione: molto spesso gli aumenti sono ingiustificati. Questa preoccupazione, che ha portato a manifestazioni e richieste di trasparenza, potrebbe trovare conferma in una recente scoperta che fa luce su una pratica molto discutibile. Si parla di un algoritmo sviluppato con l’intento di ottimizzare i profitti per i proprietari di immobili e le agenzie di gestione. Sembra essere il protagonista di un sistema che gonfia artificialmente i prezzi degli affitti.

Questo software, progettato per analizzare la domanda, l’offerta e altri fattori di mercato, avrebbe spinto i canoni d’affitto a livelli superiori rispetto a quelli realmente sostenibili e di riflesso avrebbe influenzato l’intero mercato. Gli esperti sostengono che l’algoritmo non solo coordini i prezzi tra diversi proprietari, ma elimini di fatto la concorrenza, creando un mercato artificiosamente uniforme; e proprio questa uniformità ha fatto sorgere la domanda che ha tirato fuori l’inchiesta.

Dove e come è avvenuto il caso che ha fatto scattare l’allarme sugli affitti

L’indagine che ha fatto scalpore arriva proprio dagli Stati Uniti, dove le autorità hanno avviato un’inchiesta sulle pratiche di alcuni gruppi immobiliari nelle città di Mobile e Birmingham, in Alabama. Secondo i documenti presentati, gli affittuari potrebbero aver pagato oltre il dovuto proprio a causa di un algoritmo sviluppato da una società tecnologica chiamata RealPage, che gestisce software per il settore immobiliare, ingaggiato dai grandi gruppi immobiliari, per influenzare i prezzi del mercato locale.

Ad agosto 2024, il Dipartimento di Giustizia e otto Stati hanno citato in giudizio RealPage, con sede a Richardson, in Texas, sostenendo che l’azienda contratti con proprietari concorrenti per informazioni non pubbliche e competitive sensibili sugli affitti degli appartamenti. In questo modo l’azienda riuscirebbe ad addestrare e gestire il software per la determinazione dei prezzi. Martedì 7 gennaio 2025, Justice ha aggiunto sei proprietari alla denuncia, insieme ad altri due Stati. Il software chiamato YieldStar analizza diversi dati per consigliare il prezzo “ottimale” di affitto. Tuttavia, il problema principale risiede nel modo in cui il software calcola questi prezzi.

L’algoritmo non si limita a considerare i fattori locali come il valore di mercato o la domanda, ma tiene conto anche dei prezzi degli affitti fissati da altre proprietà vicine. Questo meccanismo avrebbe così portato a un rialzo collettivo dei prezzi, penalizzando in primis gli inquilini, ma anche minando la concorrenza tra i proprietari. Secondo le autorità americane, il sistema consentiva ai proprietari di allinearsi tacitamente ai prezzi suggeriti. L’inchiesta mira ora ad approfondire e a verificare se queste pratiche abbiano violato le leggi antitrust statunitensi, sia sul piano della manipolazione dei prezzi che sulla concorrenza.

Sebbene il caso sia stato scoperto negli Stati Uniti, non è difficile immaginare scenari simili in altri paesi, Italia inclusa. Negli ultimi anni, infatti, i canoni d’affitto sono aumentati a dismisura in molte città italiane, Milano ne è la regina. La crescente influenza di algoritmi e piattaforme digitali nella gestione degli affitti potrebbe aver contribuito a questa dinamica, accentuando il divario tra proprietari e inquilini, dando spago a un fenomeno che frena gli spostamenti per lavoro per via del costo eccessivo della vita. Per gli inquilini questa potrebbe essere un’opportunità per rivendicare un mercato più equo e trasparente, dove i canoni d’affitto rispecchino il reale valore degli immobili, anziché essere gonfiati da pratiche discutibili.