Se vuoi investire in ambito immobiliare, sappi che le ultime novità normative ti garantiscono maggiormente in caso di stipula di un contratto di fideiussione con un garante, quale la banca o l’assicurazione. Tutti i principali dettagli sui meccanismi di tutela per il compratore.
Le garanzie per chi acquista un immobile in costruzione sono oggi più solide grazie alle ultime novità di legge.
Ricordiamo che le fideiussioni bancarie e assicurative sono due istituti di largo utilizzo, e di evidente utilità per un contraente che abbia necessità di una garanzia – e dunque di un garante – specialmente in caso di compravendita immobiliare.
In questi casi, l’interessato ad ottenere la copertura di una fideiussione può andare presso un istituto bancario o presso una compagnia assicurativa. Se si reca presso l’istituto di credito, siamo innanzi ad una fideiussione bancaria; se invece si reca dall’assicurazione, ecco un caso di fideiussione assicurativa.
Ebbene, da oggi è attivo un nuovo modello standard e di riferimento per la garanzia fideiussoria. Il vantaggio per il privato che acquista immobili in costruzione è oggettivo e, grazie alle nuove regole, vi sono al contempo più vincoli per le banche e le assicurazioni.
Che cosa è cambiato in questi ultimi tempi? Scopriamolo insieme nel corso di questo articolo.
Acquisto casa in costruzione e garanzie: novità sostanziali dalla seconda metà di settembre 2022
Come anticipato poco sopra, oggi gli investimenti nel mattone, e in particolare in caso di immobile in costruzione sfruttando la garanzia della fideiussione bancaria o assicurativa, sono più sicuri per l’acquirente. Con un decreto ministeriale in vigore e valevole per i contratti di fideiussione sottoscritti a partire dal prossimo 23 settembre, abbiamo lo stop alla possibilità del recesso per il soggetto garante e, contemporaneamente, l’introduzione di varie tutele per il compratore dell’immobile in costruzione.
Onde aver ben chiare le ultime novità in materia, ricordiamo che il contratto di fideiussione consiste in un contratto con cui un terzo aggiunge la propria responsabilità insieme a quella del debitore, assicurando l’adempimento dell’obbligazione. La finalità del meccanismo è quella di supportare economicamente la posizione del debitore, potenziando al contempo quella del creditore.
In altre parole, la fideiussione è una utilissima garanzia con cui un soggetto (fideiussore) si obbliga verso il creditore a soddisfare in modo accessorio l’obbligazione gravante su un altro soggetto.
Banche ed assicurazioni saranno vincolate ad un modello di fideiussione ad hoc
In base alle disposizioni di cui al d. lgs. 122 del 2005 – provvedimento relativo alla tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire – in ipotesi di edificio in via di costruzione, la fideiussione implica:
- una tutela in circostanze di pignoramento, fallimento o altre situazioni di crisi del costruttore dell’immobile,
- garantendo agli acquirenti la restituzione dei soldi già pagati (ad es. a titolo di caparra).
Tenuto conto di queste importantissime regole di tutela, oggi le novità ci indicano che banche e assicurazioni dovranno servirsi di un modello ad hoc di garanzia fideiussoria. Detto modello di fatto formalizzerà il loro impegno, e soprattutto le vincolerà alle garanzie promesse – obbligandole a rispettare “clausole tipo”, tra cui quella importantissima secondo cui non vale il recesso da parte del garante.
Come sopra accennato, il nuovo modello per le garanzie fideiussorie, con relativi vincoli, varrà per i contratti sottoscritti a cominciare dal 23 settembre 2022. In ogni caso, le fideiussioni già sottoscritte dal 16 marzo 2019 – data di entrata in vigore del meccanismo di tutela poi recentemente perfezionato – saranno comunque efficaci fino alla scadenza. In caso di rinnovo, scatterà però l’adeguamento del contratto di fideiussione alle regole di tutela del nuovo modello standard.
Alcune importantissime garanzie previste per i compratori nel quadro della fideiussione
Abbiamo detto dell’importanza dell’introduzione delle nuove regole e del perché siano state introdotte. Dal punto di vista pratico l’acquirente potrà così contare su garanzie come ad es. l’obbligo di indicare in modo chiaro ed esatto l’ammontare massimo coperto da garanzia fideiussoria in una scheda collegata al contratto (con modello tipo). Mentre le varie condizioni contrattuali di fideiussione (ad es. durata o somma oggetto di garanzia) possono essere derogate in chiave positiva per l’acquirente.
Non solo. Grazie alle nuove regole il garante (banca o assicurazione) non può opporsi al rimborso a favore del compratore, in ipotesi di morosità del costruttore. Infatti, il recupero del credito spetta al garante e non al compratore – altrimenti il meccanismo della fideiussione perderebbe la sua utilità.
Infine, il nuovo modello standard relativo alla garanzia fideiussoria elimina per il compratore il dovere di fare causa preventiva al costruttore che non completa i lavori, per domandare così il rimborso al garante. Ed è disposto il termine di 30 giorni dal ricevimento della domanda di pagamento, via raccomandata o PEC, per il versamento della garanzia fideiussoria.