Gli italiani sono molto affezionati all’investimento immobiliare e comprare casa è una delle parti principali del patrimonio
Comprare casa vale oggi il 50% della ricchezza nazionale.L’inflazione degli ultimi mesi ha riacceso l’idea che l’investimento in immobili potesse essere usato come bene rifugio.
Investire nel mattone in periodi di iperinflazione si rivela perdente sul lungo periodo. Chi ha acquistato un immobile tra gli anni 70 e gli anni 80 ha visto il prezzo nominale delle case e dei locali salire, senza considerare che prezzo reale aumentava molto meno dell’inflazione. Il risultato è che oggi si tende a pensare che il mattone possa necessariamente proteggere la propria ricchezza.
Questa classe di asset che ha solitamente poca correlazione con la finanza, consente di diversificare da azioni e obbligazioni. Gli effetti di una crisi del mercato immobiliare possono essere molteplici sull’economi. Tuttavia, la crisi sistemica influisce in maniera molto minore sul prezzo degli immobili.
Questo è il principale motivo per cui si tende a vedere questo asset class come un rifugio sicuro e quindi anche un ottimo investimento. Tra alta inflazione e tassi di interesse in procinto di cambiare, l’investimento immobiliare non è una buona alternativa se lo si valuta sul lungo termine.
È sicuro oggi comprare casa? Gli elementi in grado di influire sul valore degli immobili
Il prezzo delle case può aumentare a causa di un aumento della domanda a parità di accesso al credito. L’ultimo elemento in grado di aumentarne il valore da considerare è l’aumento del prezzo di alcune materie prime, specialmente nel settore energetico. Questi possono influire sui prezzi delle case di nuova costruzione. Tuttavia se l’inflazione influisce sui prezzi e sul costo della vita, questo ha anche un effetto negativo sul decorso dell’economia e degli affitti.
Il settore immobiliare può essere un’alternativa al mercato azionario. Tuttavia se si investe in immobili bisogna considerare questo come una fonte di reddito. Se si desidera più spazio o trasferirsi in un’altra città o regione, acquistare una casa è più da considerare come un costo, in quanto sopperisce a necessità che nulla hanno a che fare con considerazioni basati sulle variabili di mercato presenti in questo momento.
A fronte di un livello di inflazione in crescita, l’obiettivo delle Banche Centrali del 2% annuo sia in Europa che negli USA è lontano dall’essere raggiunto. L’inflazione Usa è ormai arrivata al 7,9%, mentre in Unione Europea è al 5% e in Italia è al 4,8%. Gli eventi geopolitici delle ultime settimane potrebbero peggiorare ulteriormente la situazione, qualora i prezzi dei prodotti energetici rimanessero elevati nei prossimi mesi.
L’aumento dei prezzi dovuto all’inflazione avrà nell’immediato ripercussioni più sulle nuove costruzioni che non su quelle esistenti, ma nel tempo colpirà entrambi i segmenti. Sul breve termine la domanda potrà calare in favore di un usato più economico, soprattutto se quest’ultimo è stato oggetto di ristrutturazione in chiave energetica e sismica.
È sicuro oggi investire sull’immobiliare? Inflazione e guadagno reale dagli affitti
L’attuale inflazione sembra essere quindi non più transitoria. Per questo molte banche centrali come la Federal Reserve hanno già deciso per il rialzato i tassi. La Banca Centrale Europea invece non si è ancora pronunciata. Gli operatori però si attendono i primi rialzi entro la fine di quest’anno.
Nel frattempo, grazie ai mutui erogati a tassi bassissimi, negli ultimi 10 anni i prezzi dell’immobiliare europeo sono saliti oltre ogni ragionevole valutazione fondamentale. L’esempio estremo di mutui troppo agevolati si è verificato nel 2019 in Danimarca, in cui sono stati erogati mutui a tassi negativi. La Danimarca non fa parte dell’Unione monetaria, ma i dati Eurostat confermano la tendenza degli ultimi dieci anni. Il motivo è stato l’uso delle abitazioni come fonte di arbitraggio tra i costi del mutuo e il rendimento degli affitti. Il risparmiatore ha potuto quindi comprare a debito e produrre reddito guadagnando in modo abbastanza prevedibile e costante. Questo ha compensato anche gli scarsi rendimenti di asset come i Titoli di Stato, che tuttavia nello scenario attuale sono in grado di ritrovare il favore degli investitori.
Conviene comprare casa in Italia o investire sui Titoli di Stato?
Ora che i costi dei mutui ed i rendimenti delle obbligazioni cominciano a salire questo arbitraggio inizia a non funzionare più. Un investimento decennale in BTP può essere nuovamente attraente rispetto a una rendita da affitti, messa in discussione dal futuro aumento del costo del denaro e di una possibile nuova stagnazione economica. In questo contesto il prezzo degli immobili dovrebbe lentamente scendere in proporzione all’aumento dei tassi di interesse.
Una notevole differenza tra i due tipi di investimenti è che i prezzi dei BTP si possono riscontrare in ogni momento e hanno una quotazione univoca. Quello delle case invece è particolarmente arbitrario e sono inoltre molto più difficili da liquidare. A differenza della maggior parte degli altri paesi europei, negli ultimi 10 anni il prezzo medio delle case in Italia è sceso del 30% circa. Le motivazioni sono da ricercarsi nella situazione economica generale del Paese. Prima del 2021 il Pil dell’Italia non cresceva da almeno 20 anni, c’è una disoccupazione elevata e un’incertezza dei lavoratori occupati molto alta. Ciò limita fortemente la domanda di nuove abitazioni anche per la difficoltà di poter sottoscrivere un mutuo. A questo si aggiunge la decrescita demografica che diminuisce la domanda di chi vuole comprare casa, con un mercato che progressivamente trova sempre meno acquirenti.