Superbonus 110% e condominio: paradosso dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia delle Entrate interviene quasi ogni giorno per chiarimenti normativi con interpelli in merito al Superbonus 110%.

Superbonus 110% (AdobeStock)
Superbonus 110% (AdobeStock)

Il Superbonus 110% permette di ristrutturare casa apportando miglioramenti energetici a costo zero ed è ha riscosso molto successo tra i contribuenti e i condomini. Ma è una misura complessa, anche se il governo ha introdotto molteplici semplificazioni, l’ultima riguarda il modulo Cilas (Certificazione Inizio Lavori Asseverata Superbonus). L’ingresso della Cilas snellisce di molto la pratica burocratica per accedere al Superbonus; infatti, potranno essere realizzati tutti gli interventi previsti per il Superbonus, ad esclusione di quelli per demolizione e ricostruzione, solo presentando il nuovo modulo senza l’asseverazione di conformità urbanistica.

Superbonus tra le cause di “non punibilità”

L’Agenzia delle Entrate, con le continue risposte a interpello sul Superbonus,  evidenzia come la normativa sia incerta e per questo si configura tra le cause di “non punibilità” del contribuente. Le continue modifiche apportate sulla cessione del credito e del Superbonus possono essere riconducibili a quanto previsto nel decreto legislativo n. 472/1997 all’articolo 6, comma 2, in merito alle cause di non punibilità.

La normativa prevede che: “non è punibile l’autore della violazione quando essa è determinata da obiettive condizioni di incertezza sulla portata e sull’ambito di applicazione delle disposizioni alle quali si riferiscono”.

Superbonus in condominio: maggioranza in assemblea e incarichi

Un altro chiarimento importante riguarda il Superbonus 110% e la maggioranza dell’assemblea per gli interventi di riqualificazione energetica che danno diritto alle agevolazioni. In effetti, nell’assemblea del condominio per gli interventi inerenti al Superbonus 110% non è sufficiente avere raggiunto 1/3 dei millesimi. La maggioranza degli intervenuti, per la validata della delibera, deve aver ricevuto la maggioranza dei voti dei presenti.

A chiarire quest’aspetto è il Decreto Rilancio (Decreto legge n. 34/2020) che precisa la validità della deliberazione dell’assemblea di condominio. Infatti, chiarisce che le delibere che hanno come oggetto l’approvazione di interventi finalizzati alla fruizione del Superbonus, devono avere raggiunto la maggioranza dei voti del numero dei presenti che rappresentano almeno 1/3 del valore dell’edificio. Questa disposizione si basa sull’articolo 1136, comma 3, del Codice civile. Il legislatore, in sostanza, ha semplificato l’approvazione degli interventi.

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Essendo una norma farraginosa e complessa, l’assemblea condominiale prima di addivenire alla concreta esecuzione degli interventi, deve conferire incarichi ad imprese appaltatrici e tecnici. In effetti, prima di eseguire i lavori, bisogna:

a) incaricare un tecnico abilitato per redigere uno studio di fattibilità per determinare le caratteristiche edilizie, termiche e urbanistiche dell’edificio di accedere al Superbonus 110%;

b) un secondo incarico ad un tecnico abilitato per uno studio di fattibilità finalizzato ad individuare se gli interventi possono essere concretamente eseguite sull’edificio;

c) un terzo incarico ad un tecnico abilitato che dovrà realizzare la certificazione APE convenzionale (prima e dopo i lavori);

d) il quarto step riguarda la delibera dell’assemblea con incarico all’impresa per eseguire i lavoro.

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