Perchè Warren Buffett non investe in immobili? Ecco cosa pensa del mattone e le alternative per trarne profitto

Negli ultimi decenni Warren Buffett ha dimostrato di avere successo praticamente in tutte le condizioni di mercato; ecco cosa ne pensa degli immobili.

Il mattone è da sempre tra le opzioni più gettonate in ottica investimenti. Comprare un immobile e metterlo in locazione genera un rendimento pressoché sicuro sul lungo periodo.

La strategia di investimento a lungo termine di Warren Buffett ha tuttavia preferito agli immobili altri asset. Oggi nonostante rischio di recessione e alta inflazione il celebre investitore ha mantenuto la sua strategia relativamente semplice scegliendo società solide e concentrandosi sulla crescita a lungo termine.

Un numero infinito di nuove tecniche di investimento e algoritmi è andato e venuto facendo evolvere il trading nel corso degli anni, ma Buffett è riuscito con un approccio disciplinato e anche soprattutto a una grandissima capitalizzazione a fare fortuna sul mercato.

Immobili, più che un investimento passivo un attività commerciale

Può sembrare strano che qualcuno come lui non abbia acquistato immobili, oltre a una fattoria di 16 ettari e alla sua residenza personale. Fare investimenti redditizi e acquistare immobili ha tuttavia per il magnate statunitense una grande differenza.

Buffett non è infatti contrario a investire nel settore immobiliare ma lo fa senza detenerne direttamente la proprietà. Ha infatti investito in diversi fondi comuni di investimento immobiliare (REIT) nel corso degli anni. Nonostante questo, sa che ha poco senso entrare nel business diventando proprietario immobiliare.

Per fare qualche esempio, Buffett tramite il conglomerato Berkshire Hathaway in Tanger Outlets, General Growth Properties, Brookfield, Seritage Growth Properties etc.

L’acquisto e la gestione di immobili è più un business che un investimento, e Buffett sa che il suo tempo è meglio speso nella scelta delle società in cui investire piuttosto che gestire un’attività immobiliare. Molti investitori individuali entrano nel settore immobiliare con l’idea sbagliata che si tratti di un investimento passivo.

La verità è che per raccogliere i frutti degli immobili è necessario assumersi diverse responsabilità di gestione

Studiare i diversi mercati, il valore degli immobili e la loro evoluzione, oltre che effettuarne lavori di manutenzione e messa a frutto o anche rivenderlo non è impresa semplice né immediata. Non lo è neanche selezionare gli investimenti ed entrare e uscire nel mercato con il giusto tempismo; tuttavia, questo è ciò che ha imparato a fare negli anni avvalendosi di un team di gestione specializzandosi nel value investing.

Buffett è molto bravo a capire la sua cerchia di competenze e a rispettarla. È solito dire che non ha senso investire in una società che non si conosce e spesso addirittura di cui non si usano i prodotti. Buffett ha fatto fortuna investendo in beni di consumo, vendita al dettaglio, assicurazioni e finanziario. Conosce molto bene questi settori e ha un vantaggio competitivo frutto dell’esperienza di lunghi anni.

Ciò non vale per l’appunto per il settore immobiliare. Buffett guarda agli immobili più come un modo estremo per proteggersi dal rischio, un bene rifugio soprattutto nella forma di terreni agricoli o edificabili. Nel settore immobiliare ci sono poche opportunità di arbitraggio, generalmente si ottiene l’immobile a un prezzo scontato largamente sul suo valore intrinseco. Più che un investimento l’immobile è più vicino a essere di una normale attività commerciale. Il flusso di cassa è costante e prevedibile e il valore può essere facilmente determinato ed è difficile che cambi nel breve e medio periodo.