Chiarimenti fondamentali che potrebbero evitare errori sulla cedolare secca per i contratti commerciali

Ti stai chiedendo se la “cedolare secca” può essere applicata anche agli affitti commerciali? Ecco cosa prevedeva la legge, fino a quando è stata valida e cosa succede oggi secondo le principali fonti fiscali e giuridiche.

Il comma 59 dell’articolo 1 della Legge di Bilancio 2019 (n. 145/2018) aveva esteso in via sperimentale la possibilità di applicare la cedolare secca (aliquota del 21 %) anche agli immobili a uso commerciale accatastati in C/1, con superficie fino a 600 m² e relative pertinenze, purché i contratti fossero stipulati entro il 31 dicembre 2019. L’Agenzia delle Entrate, nelle sue circolari, aveva chiarito che l’opzione andava esercitata al momento della registrazione del contratto tramite modello RLI, in alternativa alla tassazione ordinaria.

Con la Legge di Bilancio 2020, però, questa misura non è stata prorogata: pertanto, per i contratti stipulati a partire dal 1° gennaio 2020, la cedolare secca per gli immobili commerciali non è più applicabile. Da quel momento in avanti, il reddito derivante dagli affitti di locali commerciali deve essere tassato con le regole ordinarie IRPEF e relative addizionali, oltre alle imposte di registro e bollo.

Limiti temporali e condizioni per l’applicazione

Il regime agevolato valeva soltanto per i contratti stipulati nel 2019. Come ricordato anche da Confedilizia, in caso di proroga di un contratto nato nel 2019, era comunque possibile continuare ad applicare la cedolare secca, a condizione di comunicarlo all’Agenzia delle Entrate entro i termini previsti. L’opzione comportava anche la rinuncia agli aggiornamenti ISTAT sul canone per tutta la durata del contratto, come stabilito dalla norma.

Non potevano beneficiarne i proprietari che avevano già un contratto in corso sullo stesso immobile, con le stesse parti, prima del 15 ottobre 2018: questa clausola era stata introdotta per evitare comportamenti elusivi. In diversi commenti dottrinali, come quelli pubblicati da Il Sole 24 Ore, è stato sottolineato come l’agevolazione avesse avuto un impatto limitato, ma apprezzato da molti piccoli proprietari di negozi.

Cosa accade oggi e prospettive future

Dal 1° gennaio 2020 la cedolare secca per i locali commerciali non è più disponibile. Oggi l’istituto resta applicabile solo alle locazioni di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, come ribadito più volte dall’Agenzia delle Entrate. Alcune associazioni di categoria hanno chiesto il ripristino del regime, in particolare durante la crisi economica post-pandemica, ma nessuna legge successiva ne ha reintrodotto l’applicazione. Nel 2025 il tema è tornato al centro del dibattito politico: secondo articoli pubblicati da Idealista e analisi del Commercialista Telematico, si discute di una riforma fiscale che potrebbe rivedere il perimetro della cedolare secca, ma al momento non esiste alcuna misura concreta approvata.

Alla domanda “Posso applicare la cedolare secca sull’affitto di un immobile a uso attività commerciale?”, la risposta, alla luce della normativa vigente e delle fonti ufficiali, è chiara: solo per i contratti stipulati nel 2019, con le condizioni indicate dalla Legge di Bilancio 2019. Per i contratti successivi vale il regime ordinario di tassazione.