L’edilizia trema: adesso la SCIA può essere annullata sempre, come difendersi

Terremoto del Consiglio di Stato con la sentenza n. 6891 del 4 agosto 2025, ecco come trema l’edilizia.

Al Consiglio di Stato si decide con la sentenza dello scorso 4 agosto, la n. 6891, la quale sconvolge un intero settore. Se l’edilizia trema c’è più di un motivo, e tutto si origina da un “innocente” chiarimento, il quale poi si è rivelato una rivoluzione sostanziosa. Una SCIA edilizia può essere annullata d’ufficio anche oltre i 12 mesi, secondo quanto previsto dall’art. 21-nonies della legge n. 241/1990. Ma ciò se l’illegittimità del titolo è data da false dichiarazioni o rappresentazioni dei fatti da parte del privato.

Da un caso in esame, si può meglio comprendere la vicenda. La controversia è emersa davanti dei lavori di manutenzione straordinaria mediante SCIA a distanza di 10 anni, per cui il Comune aveva annullato il titolo per la presenza di una seconda scala interna, mai dichiarata nelle relazioni tecnica e senza collaudo statico. Da qui, il privato aveva contestato l’annullamento per la violazione del termine dei dodici mesi.

Il quadro normativo prevede il termine di 12 mesi per l’annullamento d’ufficio, secondo l’art. n. 21-nonies e la Legge n. 241/1990. In ogni caso, il comma 2-bis ammette l’annullamento oltre l’anon se il titolo è conseguito con false rappresentazioni dei fatti  o dichiarazioni mendaci, purché costituiscano reato e siano accertate con sentenza definitiva.

Ma non finisce qui, perché l’amministrazione conserva poteri di natura inibitoria e repressiva anche oltre i termini ordinari, in questi casi.

La decisione del Consiglio di Stato, ecco perché il mondo dell’edilizia trema

I poteri inibitori e repressivi subentrano per l’amministrazione secondo quanto delineato dall’art. 19 L n. 241/1990, per cui se ci sono le condizioni dell’art. n. 2-nonies, queste funzioni si conservano anche oltre i termini. Quindi, la SCIA non si consolida in automatico, ma essendo un titolo “dichiarativo”, la validità dipende dalla veridicità delle informazioni fornite dal privato.

Da quanto delineato, il Consiglio di Stato ha ritenuto decisive le contraddizioni del privato riguardo l’esistenza della scala e la sua mancata menzione nelle relazioni tecniche, stabilendo che il termine dei 12 mesi non si applica quando l’illegittimità deriva da condotte non veritiere del privato. Inoltre, non serve un accertamento penale perché basta che la falsità, e nemmeno l’incompletezza dagli atti, o ancora ci sia il pericolo per la pubblica incolumità.

Si tratta della mancata verifica statica della scala, la quale rafforza la necessità a dover intervenire. Si conferma che la SCIA non è “intoccabile”, ma può essere annullata oltre l’anno se basata su dichiarazioni incomplete o fuorvianti. L’amministrazione così può agire in autotutela e senza attendere una condanna penale.

Per rendere stabile il titolo la trasparenza non può mancare, il professionista che assevera informazioni scorrette e lo stesso committente, si espongono a pesanti conseguenze. Comunque, la tutela dell’interesse pubblico, nello specifico la sicurezza delle strutture edilizie, prevale sul termine ordinario quando il titolo è stato ottenuto con presupposti falsamente rappresentati.