Salva Casa: tutti vogliono sfruttarlo ma attenzione al nuovi chiarimento sui tempi

Indicazioni del Salva Casa, percorso normativo e gestione del cambio destinazione d’uso: quando valgono le regole?

Le tempistiche sono oro quando si parla di cambio di destinazione uso tra categorie funzionali diverse: come funziona per i parcheggi quando non sono reperibili sul lotto? Si parla di monetizzazione in relazione alle modifiche al TUE del Salva Casa. A dare indicazioni è la sentenza n. 1435/2025 del Tar Lombardia.

Le prime modifiche apportate dalla Legge n. 105/2024 convertita in DL n. 69/2024, cioè il Salva Casa, sono all’art. 23-ter del DPR n. 380/2001 del TUE, che rende la disciplina atta a gestire la materia dei cambi d’uso. Sia considerando opere che senza, e anche nei casi di stessa categoria funzionale e diverse.

Il cambiamento più importante è stato determinato dal Decreto Salva Casa che con il nuovo comma 1-quter dell’art. 23-ter, conferma che la modifica della destinazione d’uso per categorie diverse è sempre consentita, ma a delle condizioni.

Non serve adempiere all’obbligo di reperimento di altre aree per servizi di interesse generale, come previsto dal DM n. 1444/1968 e dalle normative regionali. Nemmeno soddisfare il vincolo della dotazione minima in relazione ai parcheggi della Legge n. 1150/1942.

Rimane che si può usufruire degli strumenti urbanistici del comune per certe situazioni, purché subentranti dopo l’entrata in vigore della Legge n. 105/2024.

Ma la nuova disciplina come si adatta ai procedimenti in corso?

La maggior parte delle pronunce affermano che bisogna applicare la normativa vigente ratione temporis alla data di adozione del provvedimento da impugnare. Ma dalla modifica DL, bisogna considerare più aspetti normativi.

Decreto Salva casa, disciplina dei parcheggi e definizione della normativa

Essenziali sia il quadro normativo vigente dalla pubblicazione del D.L. fino alla conversione, che quello definitivo risultante da ciò, poiché il testo originario ne risulta modificato. Accade questo con l’art. 23-ter del TUE, sia nelle versione vigente dal 29 maggio al 27 luglio 2024, sia con quella dal 28 luglio in poi. Quale principio afferma il TAR Lombardia?

È la sentenza n. 1435/2025 a dare chiarimenti, afferma che le modifiche del Decreto Salva Casa non hanno validità retroattiva, per cui non funzionano nel passato.

Quindi, le si applica ai provvedimenti a partire dalla sua entrata in vigore. Vale il principio del Tempus regit actum, per cui un atto viene gestito dalla normativa in vigore in quel momento.

Qualora anche le modifiche del Salva Casa siano subentrate successivamente, non valendo retroattivamente e non potendo sanare ex post la mancanza di requisiti normativi, l’atto in questione continuerà ad essere gestito con la sua normativa di riferimento.

Questa la prima lettura del TAR Lombardia, da qui ne discende la disciplina sui parcheggi pertinenziali non reperibili sul lotto.

La loro monetizzazione non è un diritto, ma un opzione. Consta in un’alternativa subordinata all’impossibilità di ricavare nel luogo i parcheggi e previa valutazione della stessa amministrazione comunale . Sempre basandosi sul principio dell’interesse pubblico.

Quindi, anche laddove ci sia l’impossibilità a colmare gli standard richiesti, l’amministrazione non è obbligata ad accettare la monetizzazione, è il Comune che deve valutare se rinunciare alla dotazione, perché trattasi di una misura eccezionale.