Il certificato di agibilità è fondamentale per concludere la compravendita immobiliare e abitare un appartamento in condizioni sicure. Non sempre però il requisito dell’agibilità o abitabilità è integrato, perciò ha senso chiedersi cosa fare in queste circostanze.
Tutti coloro che intendono acquistare un immobile debbono prestare la massima attenzione, perché non è raro imbattersi in possibili inghippi o ‘trappole’ dietro l’angolo.
Pensiamo ad esempio all’acquirente di un immobile senza agibilità: in queste circostanze, è interessante chiedersi entro che limiti e come si può rifiutare di firmare il contratto di compravendita – o scioglierlo se già sottoscritto.
Insomma cosa fare se emerge che l’agibilità o abitabilità è un requisito mancante? Come può tutelarsi il privato interessato a comprare l’immobile? Deve comunque rispettare gli accordi e sottoscrivere il rogito che attesta la compravendita immobiliare, oppure si può fare dietrofront? E in quest’ultimo caso diverrebbe altresì molto utile chiarire il destino di caparra e acconti.
Di queste questioni pratiche tutt’altro che rare parleremo nel corso di questo articolo, onde inquadrare con precisione quali sono i diritti del potenziale acquirente di un immobile, tenuto conto del rilievo del certificato di agibilità. I dettagli.
Certificato di agibilità di un immobile: che cos’è
Facciamo chiarezza anzitutto sulla funzione del certificato in oggetto. Esso in pratica consiste in un documento che comprova che un certo immobile (e i suoi impianti) ha le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico di cui alla normativa applicata al momento del rilascio dell’agibilità stessa. Il certificato è obbligatorio per legge sia per gli immobili ad uso abitativo, che per quelli ad uso produttivo o commerciale.
In buona sostanza, il certificato di agibilità dell’immobile comprova che l’immobile è frutto di quanto indicato nel progetto. Di ciò peraltro si trova chiara conferma nel TUE – Testo Unico dell’Edilizia, che fuga ogni dubbio a riguardo: si tratta di un documento essenziale per poter fruire dell’immobile.
Colui che compra un’abitazione potrà così contare sulla certificazione del fatto che l’edificio è vivibile, sicuro ed è conforme dal punto di vista urbanistico – ovvero non vi sono abusi.
Immobile senza certificato di agibilità: la questione pratica
Chiedersi se si può vendere un immobile senza agibilità ha certamente senso. Chiariamo che la compravendita di un immobile senza il certificato di agibilità non è vietata dalle norme in materia, ma il venditore deve sempre rendere nota all’acquirente detta informazione. Ciò per il semplice fatto che l’assenza di abitabilità incide in modo negativo sulla commerciabilità del bene e sul suo valore.
Nella prassi a più di una persona succede di impegnarsi a comprare un immobile anche se conosce che è senza certificato di abitabilità. D’altronde, nella stragrande maggioranza dei casi, alla data della sottoscrizione del contratto preliminare – ovvero il cosiddetto ‘compromesso’ – il venditore non cela questa informazione, anche in considerazione del fatto che la mancanza del certificato può essere individuata agevolmente dall’interessato.
Tuttavia il venditore solitamente rassicura l’acquirente sul fatto del pronto conseguimento del documento rilasciato dal Comune. E comunque entro i termini relativi alla sottoscrizione del contratto definitivo di compravendita innanzi al notaio (rogito). Ma come vedremo tra poco, non sempre tutto va per il verso giusto.
I poteri dell’acquirente in tema di agibilità
Onde tutelare i propri diritti, l’acquirente può comunque:
- rinunciare all’agibilità dell’immobile che sta per comprare, ma deve farlo in via espressa alla data della firma del contratto;
- sciogliere il contratto di compravendita se manca l’agibilità (e ciò specialmente laddove l’agibilità promessa dall’acquirente, non arriva).
In particolare, nel caso in cui l’acquirente si renda conto, a seguito della stipula del contratto preliminare di compravendita, che l’immobile è senza agibilità – e che questa non arriverà – può certamente dire no alla firma del contratto definitivo. Ciò è stato ribadito dalla Suprema Corte.
In detta ipotesi il venditore che non adempie al suo obbligo dovrà peraltro restituire tutti gli acconti ed anticipi in conto prezzo che aveva ottenuto, ed anche a pagare all’acquirente il doppio della caparra che gli era stata consegnata alla data della firma del preliminare di vendita (se il contratto lo prevedeva).
Chi vende l’immobile può nascondere l’assenza del certificato di agibilità?
Attenzione poi al caso del venditore che non dice al compratore dell’assenza del certificato di agibilità, o che invece ne dichiara la presenza pur non sussistendo alcun documento di questo tipo – non essendo stato rilasciato dal Comune. Ebbene, in questi casi il venditore è da ritenersi responsabile di un inadempimento contrattuale, per il fatto che ha venduto, o ha certato di vendere, una cosa senza le qualità fondamentali necessarie e promesse – e appunto il certificato di agibilità ne fa parte. Proprio per questo è da ritenersi soggetto al risarcimento danni causati all’acquirente.
Quest’ultimo deve comunque ricordare che ha tempo fino a dieci anni (termine di prescrizione) dalla data della compravendita dell’immobile, per usufruire dell’azione di risoluzione del contratto e di risarcimento danni. A questo scopo dovrà servirsi di un avvocato specializzato su questi temi.
Infine ricordiamo che i danni dovranno pur essere provati nella loro consistenza, perché ad esempio l’immobile non è stato destinato all’uso commerciale a causa della non agibilità dei locali che lo compongono.